Анализ тенденций деятельности девелоперов
В 2009 году произошло снижение объемов строительных работ в отрасли: 3869,1 млрд. рублей, или 84,0% к уровню 2008г. В 2010 г. произошел постепенный рост объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" и за весь 2010 г. - 4206,1 млрд. рублей, или 99,4% к 2010г. Рост объема работ по виду деятельности «Строительство» в марте 2011 г. составил 3,2% по сравнению с февралем (с исключением сезонного и календарного факторов). С начала 2011 г. объем строительных работ составил 663,7 млрд. рублей, что на 1,6% выше, чем за соответствующий период 2010 года.
В 2009 г. организациями всех форм собственности построено 701,3 тыс. новых квартир или 59,8 млн. кв. метров, что составило 93,3% к соответствующему периоду предыдущего года (в 2008г. было введено 64,1 млн.кв. метров). В 2010г. построено 714,1 тыс. новых квартир, что на 1,8% больше, чем в 2009 году, а индивидуальными застройщиками введено 187,6 тыс. жилых домов общей площадью 25,3 млн.кв. метров, что составило 88,8% к 2009 году.
За I квартал 2011 г. введено в действие 9,3 млн. кв. метров жилья (на 2,2% ниже соответствующего уровня 2010 г.). С начала года построено 107,0 тыс. новых квартир, из них в марте текущего года – 49,3 тыс. квартир.
ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ (млн. квадратных метров общей площади)
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Краснодарском крае, где введено 8,8% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Московской области - 8,1%, Республике Татарстан - 5,8%, Тюменской области - 5,7%, Санкт-Петербурге и Нижегородской области - по 4,0%, Ростовской области - 3,9%, Республике Башкортостан - 3,0%, Свердловской области - 2,6%, Красноярском крае - 2,5%, Челябинской области - 2,3%. В этих субъектах Российской Федерации построено половина введенной общей площади жилья в России.
До 2004 г. Москва лидировала по объемам ввода жилья, однако в 2004 г. первенство захватила Московская область. Это обусловлено быстрым развитием в Московской области индивидуального строительства, а также значительным увеличением активности крупных инвестиционно- строительных компаний в городах Московской области, что связано как с сокращением свободных площадок для жилищного строительства в г. Москве, так и ростом инвестиционной привлекательности городов ближайшего Подмосковья.
В Москве в 2010 г. введено в эксплуатацию 1,77 млн. кв. м жилья, что на 35% меньше, чем за аналогичный период 2009 г. В I квартале 2011 г. было сдано 126 тыс. кв. м жилья, построенного по городскому заказу, и 440 тыс. кв. м жилья по инвестиционным проектам.
Всего в I квартале 2011 года планируется ввести в эксплуатацию 657 тыс. кв. метров жилья. За январь-март 2011 года на территории Московской области за счет всех источников финансирования по данным Мособлстата введено в эксплуатацию новых квартир общей площадью 753,9 тыс.кв. метров, в том числе в многоэтажных домах – 221,7 тыс. кв. м. Населением за свой счет и с помощью кредитов (индивидуальное строительство) введено в эксплуатацию 532,2 тыс.кв. метров жилья. Доля этих жилых домов в общем объеме введенного жилья составила 70,6 % (в январе-марте 2010 года – 66,6 %).
Анализируя основные тенденции развития строительной отрасли, а также сложившуюся в 2008-2009 годах ситуацию на рынке жилой недвижимости в России, необходимо отметить действие следующих разнонаправленных факторов: с одной стороны – факторов, определяющих спрос и потребность в развитии отрасли, с другой – факторов, отражающих воздействие финансового кризиса, развернувшегося на мировых рынка, последствия которого сказались на состоянии строительного комплекса.
Последствия мирового финансового кризиса повлияли на развитие российской экономики, в частности, на строительную отрасль. В первую очередь, это связано с сокращением объемов финансирования строительства, ростом стоимости заемных средств, усложнением доступа к кредитным ресурсам.
Снижение доступности финансовых ресурсов может увеличить риски, связанные со следующими факторами:
- невозможностью рефинансирования краткосрочных займов, взятых застройщиками под долгосрочные проекты;
- увеличением сроков реализации проектов;
- заморозкой новых жилищных проектов;
- недофинансированием и недостроем объектов, по которым у застройщиков есть обязательства перед покупателями по предварительным договорам продажи;
- затруднением получения ипотечных кредитов на приобретение жилья гражданами.
Вместе с тем, существует ряд факторов, говорящих в пользу относительной устойчивости российского рынка недвижимости:
- во-первых, недостаточная обеспеченность населения качественным жильем формирует долгосрочный спрос на недвижимость эконом-класса;
- во-вторых, в условиях высокой неопределенности и нестабильности национальных валют недвижимость рассматривается потребителями как один из наиболее надежных инструментов вложения денежных средств по сравнению с фондовым и валютным рынком;
- в-третьих, Правительством Российской Федерации было разработано несколько программ господдержки, свидетельствующих о том, что строительная отрасль стратегически важна для страны. // Группа ПИК //