Маркетинговые исследования рынка в России

По данным Федеральной службы государственной статистики - Росстат, в 1 полугодии 2009 года в 57 регионах страны ввели жилья больше, чем годом ранее. Благодаря этому вся российская строительная отрасль вышла в плюс. Рост объемов строительства в России составил более 10%. За июнь строителям удалось значительно подтянуть объемы жилья - объем ввода новостроек в этом месяце превысит 5 млн. квадратных метров. При этом повсеместно жилье дорожает, с начала года цены на жилую недвижимость в стране выросли в среднем на 7,2%. Средняя стоимость жилья в России во 2 квартале текущего года составила 20 879 рублей за квадратный метр. И это независимо от того, что объемы ввода жилых площадей увеличились практически по всей России. Рост цен на московском рынке недвижимости также не торопится сдавать свои позиции. С одной стороны, текущие темпы роста цен на жилье сократились по отношению к темпам середины весны примерно в два раза, но с другой стороны, по сравнению с прошлыми годами, они продолжают оставаться неприлично высокими. Причем июль фактически не привел к каким-либо существенным переменам на рынке.

Причины роста стоимости цен на жилую недвижимость лежат на поверхности. Ключевыми факторами роста цен являются дефицит предложения на рынке и растущая платежеспособность населения. Все больше семей в России могут себе позволить улучшить жилищные условия. Соответственно растет спрос на квартиры в городах. К тому же все более серьезным фактором, стимулирующим покупательский спрос, становится ипотека. За полгода цены довольно существенно выросли. Причем эта тенденция касается практически всех видов жилья. В сегменте эконом -класса дефицит связан с тем, что практически все типовые квартиры распределяется по социальным программам. В 2006 году в Москве на рынок новостроек выйдет квадратных метров меньше, чем будет распределено через городские и федеральные жилищные программы (жилье очередникам, военнослужащим, молодым семьям, переселенцам из сносимых хрущовок). По данным правительства Москвы, в столице в текущем году было построено 2 млн. 370 тыс. метров жилья. Из них около 1 млн. кв. метров строились за счет бюджета для городских нужд. Из оставшихся 1 млн. 400 тыс. метров около 400 тыс. также были переданы городу по инвестконтрактам. То есть из всех московских строек на рынок попал лишь 1 млн. кв. метров жилья или 16 тыс. квартир. В будущем московские власти намерены продолжать программы по реконструкции устаревшего жилого фонда. Дефицит также подогревает растущий интерес к столичной недвижимости со стороны инвесторов, в том числе из регионов РФ. Вложения в новостройки на сегодняшний день являются наиболее надежным инструментом увеличения капитала: доходы от вложений приносят до 30 – 40 % годовых. Свой вклад в рост цен на недвижимость вносит и рост себестоимости строительства: растут расценки на цемент, арматуру, услуги энергетических монополий. Одно из основных решений проблемы роста цен на недвижимость является значительное увеличение объемов строительства.

Об увеличении темпов строительства в регионах говорится много. В настоящее время нет ни одного субъекта в России, в котором бы администрация не ставила перед собой задачу удвоения объемов вводимого жилья. Тенденция активной застройки наиболее четко прослеживается в крупных российских городах, в районах, где созданы крупные топливно-энергетические комплексы, и, конечно, в курортных областях Причерноморья. К сожалению, говорить о сопоставимых с Москвой и Подмосковьем темпах строительства в других регионах пока преждевременно. Если сравнить совокупные параметры по Ростову-на-Дону, Нижнему Новгороду, Волгограду, Краснодару с показателями по Московской области, то получится, что на каждого жителя в перечисленных городах в 2002 году было введено на 40 % меньше жилья, чем в Подмосковье, и эта тенденция продолжает сохраняться. В 2005 году в Нижнем Новгороде и Волгограде было введено примерно по 280 тыс. метров жилья. Несмотря на предпринимаемые усилия со стороны администраций и местных застройщиков по увеличению объемов ввода, в этих городах еще предстоит преодолеть рубеж 20-летней давности, - для Нижнего Новгорода он составляет 558 тыс. метров, для Волгограда – 396 тыс. метров. Средняя цифра объемов ввода жилья в наиболее привлекательном сегменте рынка многоквартирных домов для Ростова-на-Дону и Краснодара колеблется в пределах 370 тыс. квадратных метров. В пересчете на душу населения коэффициент нового строительства колеблется в пределах от 0,21 до 0,28 квадратных метров на душу населения в год (для Нижнего Новгорода, Волгограда) до 0,35 для Ростова-на-Дону, что свидетельствует о наличии незанятых ниш и огромном потенциале развития. Несколько особняком здесь стоит Краснодар, где коэффициент строительства жилья сопоставим с показателем для Москвы и составляет 0,47 метров на человека в год, что говорит о достаточно высокой строительной активности и определенной насыщаемости рынка.

О выгодности строительства за пределами столицы и области свидетельствуют цифры: после реализации московских проектов застройщик реально может рассчитывать на 40 % прибыли от вложенных в объект инвестиций, сумма прибыли в региональные постройки может составлять 100 % и даже 120 %. В то же время работа в регионах значительно менее прибыльна, чем в столице. Причина этого состоит в том, что себестоимость имеет тенденцию к сближению с московской, а покупательская способность растет в регионах по-прежнему достаточно медленно. Кроме того, известно, что срок окупаемости проекта зависит не только от сроков реализации и себестоимости, но и не в последнюю очередь от наличия обременений на участке – а в этом вопросе в регионах своя специфика. Одним из наименее обременительных с данной точки зрения городов для инвестора является Волгоград, где доля города составляет 12 % от полезной площади квартир, из этой суммы вычитаются все подтвержденные затраты инвестора на отселение, строительство объектов инженерной и прочей инфраструктуры. В других городах инвестору приходится сложнее. Так, в Ростове-на-Дону городские власти забирают себе 10 % безвозмездно, еще 10 % следует зарезервировать для выкупа по себестоимости. В среднем получается, что доля города составляет около 15 %, причем в денежный эквивалент доли города можно зачесть только затраты на отселение. Хуже всего для инвестора дела обстоят в Нижнем Новгороде – доля города доходит до 30 %, в среднем не менее 20 %. Стоит отметить, что хотя региональные власти в целом идут на контакт с инвесторами, что значительно облегчает процедуру оформления юридических документов, проблемы, характерные для столичного рынка, имеют место и здесь. Когда московские инвесторы стали активно осваивать региональный строительный рынок, то и проблемы стали возникать, характерные для столичных застройщиков. Основные проблемы связаны с получением хороших земельных участков. Борьба за них идет нешуточная, что приводит к некоему дефициту площадей и формированию конкуренции среди участников рынка. Длительность прохождения административного барьера тоже не лучшим образом сказывается на сроках реализации проектов. Что же касается наиболее привлекательных для инвесторов регионов, учитывая такие показатели, как численность населения, общая площадь жилого фонда, объемы годового ввода жилья, промышленного производства, инвестиций в основной капитал, оборот розничной торговли, можно назвать лидерами Центральный, Приволжский, Южный и отчасти Уральский федеральные округа и прежде всего такие города, как Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Волгоград, Краснодар, Липецк, Саратов, Челябинск.