Информация о рынке недвижимости в московском регионе, представленная в настоящем отчете, основана на информации из открытых источников, на данных исследований и анализа, проведенных независимыми компаниями, а также на основании экспертных оценок компании ОАО Элакс. Следует отметить, что получение полной и точной информации о сегментах аренды офисов и складов в Москве представляется затруднительным, поскольку финансовый кризис 2008 внес существенные коррективы на рынок аренды коммерческих помещений.

В первой половине 2008 года в сегменте офисной недвижимости продолжился рост ставок аренды. Однако ситуация кардинально изменилась в связи с наступлением мирового финансового кризиса. Сложная экономическая ситуация оказала влияние не только на формирование предложения, но и на развитие спроса на офисные помещения. По итогам 3 квартала 2009 продолжалось падение арендных ставок, однако, уже не такими стремительными темпами, как в начале года. Падение за 9 месяцев 2009 по сравнению с тем же периодом 2008 составило 20%. По данным экспертов CB Richard Ellis в 3 квартале 2009 вакантность площадей класса А снизился на 5% по сравнению со 2 кварталом, достигнув 22%. В то же время, эксперты отмечают, что вакантность продолжает оставаться небывало высокой для Московского рынка, а снижение вакантности объясняется низким объемом ввода площадей. Общий объем пустующих помещений на рынке составляет сейчас около 2 млн. кв. метров. Из-за высокого уровня свободных площадей, ставки аренды продолжают падение. Аналитики CBRE предполагают, что стабилизация и последующий рост ставок может начаться только в конце 2010 года при условии сохраняющегося спроса на помещения и сокращения доли свободных площадей до 10% -7%. За 3 квартал 2009 года на рынок офисной недвижимости Московского региона вышло порядка 250 тыс. кв. метров. Из них на класс А пришлось 30% помещений, класс В составил 70%. До конца года рынок качественных офисов может пополниться еще на 350-400 тыс. квадратных метров, говорится в исследовании Blackwood. Таким образом, совокупный объем введенных в текущем году помещений может составить прядка 2 млн. кв.м. В период июля-сентября были заключены сделки на 420 тыс. квадратных метров, что превысило показатели 1 и 2 квартала, которые составляли 266 и 328 тыс. кв. метров, соответственно. Даже были превышены результаты 3 квартала 2008 года - 415 тыс. кв. метров. Настоящий рост совокупного объема сделок объясняется готовностью девелоперов и владельцев помещений идти на серьезные уступки по ставкам аренды и условиям договоров.

За 3 квартал 2009 на рынок складской недвижимости московского региона вышло около 227 тыс. кв. м. площадей, почти все они были введены в сентябре. Таким образом, прирост предложения за первые 9 месяцев 2009 составил около 557 тыс. кв. м, общий объем существующего предложения складских комплексов класса А московского региона на начало октября составил 2 857 тыс. кв. м, - это без учета площадей, находящихся в собственности конечных пользователей). До конца 2009 г. ожидается выход около 96 тыс. кв. м складских площадей. На конец сентября уровень вакантных складских площадей класса «А» составил около 18%, в начале сентября он не превышал 13%. Ввиду того, что до конца года планируется выход на рынок незначительного количества площадей, доля вакантных площадей определенно будет сокращаться.
Изучение заявок на складские площади показывает, что около 36% общего объема спроса предъявляют сетевые торговые операторы, при этом на логистических операторов приходится лишь около 7% от общего объема запрашиваемых площадей. При этом картина с распределением спроса по запрашиваемым площадям практически не изменилась по сравнению со 2 кварталом 2009, заметно снижение спроса на площади от 1 500 до 3000 кв. метров, - изменение произошло с 27% до 11%, во 2 и 3 квартале, соответственно.
Наиболее успешными могут стать те проекты, где предлагаются более гибкие условия аренды, а также где есть возможность выделения небольших по размеру блоков. Так, например, раньше минимальный блок в качественных складских проектах зачастую составлял 5 тыс. квадратных метров, сейчас же некоторые арендодатели готовы выделять площади от 2 тыс. метров. Таким образом, удается сократить простои складских площадей и увеличить количество арендаторов. В настоящий момент арендодатели стали более гибкими по условиям договора аренды. Так, например, некоторые из них для быстрой сдачи своих площадей пошли на значительные скидки по ставке аренды до 30% от уровня ставок в прошлом году. Появилась возможность краткосрочной аренды качественных складских площадей на срок 1-2 года, ранее меньше, чем о 5 годах аренды говорить не приходилось. Ставки аренды складских площадей класса «А» составляют $100–110 за кв. метр в год, не включая НДС и эксплуатационные и коммунальные платежи, складских площадей класса «В» – $90–100 за кв. м. в год. Предлагаемые ставки аренды, скорее всего, будут оставаться на таком же уровне, возможен незначительный дисконт – около 5%. Во многом динамику арендных ставок будут определять колебания курса доллара. Однако основными факторами, влияющими на ставку аренды, станут срок аренды, валюта договора аренды, а также условия выхода из договора. Вследствие различных факторов: ценовая конкуренция, неблагоприятный климат на московском и российском рынке недвижимости, падение конъюнктуры, собственники коммерческих помещений могут не получить ожидаемой арендной платы со всех своих объектов недвижимости. Так как финансовая нестабильность арендаторов может повлиять на неисполнение ими условий договоров и может привести к существенному снижению доходов компаний-арендодателей. Кроме того, на процедуру взыскания задолженности по договору аренды с недобросовестного арендатора может потребоваться длительное время и значительные издержки.

ОАО Элакс входит в состав электронного холдинга Ситроникс, обеспечивающего своей продукцией компании, которые работают на рынке связи телекоммуникаций.
Открытое акционерное общество "Элакс" (Joint Stock Company "Elaks"). Сокращенное наименование: ОАО "Элакс". Номер государственной регистрации юридического лица: 001.483. Дата государственной регистрации эмитента: 21 марта 1994 года. Наименование органа, осуществившего государственную регистрацию: Государственное учреждение Московская регистрационная Палата. Дата государственной перерегистрации: 26 июля 2002 г. Орган, осуществивший государственную регистрацию: Управление МНС России по г. Москве. Год создания предприятия: 1991. Год создания акционерного общества: 1994. Место нахождения: 124460, г. Москва, Зеленоград, 4-й Западный проезд, дом 2, стр. 3. Основной вид деятельности: Предоставление услуг аренды для организаций г. Москвы и Московской области.

Агентство ТОП-ЭКСПЕРТ проводит маркетинговые исследования в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове, Волгограде. Маркетинговые исследования для банков ВТБ, Сбербанк, финансовых компаний, Министерства Финансов, РЖД, Росстат. Компания организует маркетинговые исследования на предприятии заказчика, позволяющие изучить рынок услуг, исследовать рынок недвижимости (для агентств недвижимости, строительных фирм, инвестиционных, страховых компаний, сотовых операторов – МТС, Билайн, Мегафон), исследуем рынок автомобилей (запчастей), выполнить маркетинговые исследования продуктов и товаров промышленного и потребительского предназначения. Маркетинговые исследования у нас направлены на анализ рынка - значит определить: емкость рынка; объем рынка; сегментация рынка; анализ и исследование деятельности конкурентов и потребителей. Агентство выполняет маркетинговые исследования в рекламе и сегменте рынка туризм и отдых. Мы проводим подготовку отраслевых обзоров рынка с применением методов: кабинетные исследования, фокус – группа, тайный покупатель.